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2016年北京宅地成交面积减少逾七成

2017-01-11 11:52
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责任编辑:duansheng

  2016年,在北京(楼盘)新房和二手房买卖交易热度高涨、如火如荼之时,北京的土地市场则稍显沉寂,住宅用地的供应量、成交量在这一年双双大幅下滑,创下了一个罕见的低值。

  土地供应总量仅44宗 下滑近6成

  市场研究院数据统计显示,2016年,北京各类型土地供应共新增44宗,环比2015年大幅下降59.3%,供应总量尚不足50宗,自2008年以来首次低于100宗,为九年最低。

  所有的土地供应中,居住类用地17宗,占38.6%;商服金融类用地5宗,占11.4%;工业用地11宗,占25%;综合用地6宗,占3.6%;其它类型 5宗,占11.36%。

  市场研究院数据统计显示,2016年,北京的居住类用地供应仅17宗,环比2015年下降了63%;17宗地的总建设用地面积为128.22万平米,环比下降更是达67.1%。

  分区域来看, 17宗宅地海淀区供应4宗,大兴、昌平、房山、门头沟各有2宗,朝阳、顺义、平谷、延庆以及开发区各有1宗。从环线上来看,位于四、五环之间的有1宗,五、六环之间的有9宗,六环以外的有7宗。

  而从2016年各月的数据来看,全年共有5个月份的居住类用地更是零供应。

  与土地供应状况类似,土地成交也出现大幅下滑。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2016年北京各类型土地总成交仅43宗,环比2015年大幅下降60.9%,同样是自2008年以来的新低。

  所有的土地成交中,居住类用地成交15宗,占34.9%;商服金融类用地6宗,占14%;工业用地11宗,占25.6%;综合用地8宗,占18.6%;其它类型3宗,占7%。

  市场研究院数据统计显示,2016年居住类用地的15宗成交量环比2015年下降70%,总的建设用地面积为99.07万平米,环比2015年下降77%。

  成交的15宗住宅用地里,海淀区有4宗,朝阳、大兴、昌平各有2宗,顺义、房山、门头沟、延庆和开发区各有1宗。环线位置上,位于四、五环之间的有2宗,五、六环之间的有8宗,六环以外的有5宗。

  楼面价创新高 土地出让金收益环比减少六成

  从宅地成交金额来看,2016北京全市住宅用地成交总金额为5253250万元(525.33亿),环比2015年下降64%,明显少于之前的2013年、2014年、2015年,在各年当中处于低位。

  2016年,北京成交宅地的平均楼面价为23886元/平米,环比2015年上涨43.3%,历史上首次突破2万/平米,创北京土地市场新高。

  但成交宅地29.83%的平均溢价率并不高,在近9年当中处于低位,仅高于2011年,而其它各年不仅土地成交量远高于2016年,平均成交溢价率也都超过30%,高于2016年。

  开发商转型 为拿地100%自持经营

  2016年北京土地市场,最大的亮点就是开发商100%自持经营拿地。9月30日,“京八条”出台,明确要求强化“控地价、限房价”的交易方式。11月,海淀永丰18、19、20号地块和大兴黄村21号地块实行“限房价、竞地价”试点。经过异常激烈的角逐,四块地最终都以开发商100%自持商品住房面积完成交易。

  不过,由于住宅面积只能出租、不得销售,开发商的算账模式彻底改变,从拿地、开发、销售,转变为拿地、开发、自持、出租以及最后的在资本市场寻求退出机遇。在商业模式必须要转变的同时,北京的租金投资回报率却非常低,这将使开发企业从前期的经济测算、产品设计,到中期的房屋出租运营管理,再到后期的资本市场退出等都将面临较大的挑战。

  胡景晖表示,虽然开发商自持还有不少问题需要去探索解决,但在自持运营这个问题上房地产经纪公司与开发商完全可以展开全方位的合作。就伟业我爱我家集团来说,1994年就开始为开发商做代理服务,2000年就开始运作房屋资产管理,终端也有丰富的经纪人、客户资源,从市场定位、产品设计、经济测算到装修、配置、出租,各个环节都能为开发商提供专业服务;即便是在退出阶段,伟业我爱我家也有与国投瑞银、中信金石等合作方的REITs试水经验。所以,“住宅面积100%自持”也将给开发商和房地产服务企业开辟更广阔的合作空间。

  北京土地供应成交逐步萎缩是大势所趋

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,整体来看,无论供应还是成交,2016年北京土地市场的热度都大幅下降,一方面,上多项数据都低于北京过往年份,另一方面,也不像上海(楼盘)、深圳(楼盘)以及部分热点二线城市那样高价地频出,溢价率甚至超过100%。虽然2016年北京成交的15块宅地中有多块溢价率达50%,但也有数块地被开发商平价拿下,加上年末多块地被“控地价、限房价”,所以宅地的整体溢价率并不高。

  胡景晖表示,北京土地供应、土地成交数量的逐步萎缩,以及由此导致的新房市场开发建设和成交规模的萎缩,将是北京房地产市场发展的必然趋势。经过20多年大规模的高速开发建设,北京四环内,甚至五环内可供开发建设的土地资源越来越稀缺,更多的土地供应将集中在五环外,甚至六环外的远郊区县。

  在土地价格上,虽然2016年一度延续了2015年的高价拿地趋势,但930新政的“控地价、限房价”取得了非常显著的效果。得益于土拍新规则的试点,年末海淀永丰和大兴黄村的几宗宅地都以开发商100%自持完成交易,有效避免了高价地对市场预期的干扰,在平抑地价房价、调整供应结构上起到了积极示范作用。

  胡景晖认为,虽然北京土地供应、土地成交数量的逐步萎缩,以及由此导致的新房市场开发建设和成交规模的萎缩,将是北京房地产市场发展的必然趋势,但930新政明确提出了“加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构,加快自住型商品住房用地供应”的政策,所以,2017年北京的宅地供应有望比2016年稳中有增,尤其是在满足工薪阶层家庭的自住房用地、中低价位中小户型用地方面,供应结构将更加合理。

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